¿Cómo valorar un inmueble?

Los conceptos para valorar un terreno son muy amplios y requieren de ciertos conocimientos en el campo de la actividad inmobiliaria. La metodología no es complicada, pero requiere cierto nivel de conocimientos del mercado inmobiliario y sus tendencias. A esto hay que añadir los intereses económicos que rodean las operaciones que involucran este tipo de activos, y las expectativas de quienes venden por cobrar lo más posible y de los que compran por pagar lo más bajo posible, con lo que todo el mundo estará pendiente de lo que digamos y dispuestos a rebatirnos hasta el último céntimo.

Lo primero, como siempre, es saber exactamente en qué consiste lo que se va a valorar y el por qué y para qué se valora. No es lo mismo un terreno pequeño, en el que se pueda construir, por ejemplo, una casa (vivienda unifamiliar) que un lote enorme con posibilidades de desarrollo inmobiliario. Obviamente, la metodología tampoco va a ser la misma. Lo primero que tengo que tener claro es el fin del terreno, es decir, qué se puede construir en él; no olvidemos que un terreno vale solo por lo que se puede hacer sobre él.

La normativa urbanística afecta directamente al valor del terreno. Para valorar un terreno hay que saber lo que la ley nos permite construir en él (Certificado de Parámetros), pero también debemos tomar en cuenta el concepto de Utilidad, es decir que debemos saber para quien resulta útil ese terreno.

Todos esos datos te van a permitir definir una “cabida”, es decir, simular un proyecto inmobiliario posible en ese terreno. En otras palabras: con esos datos, puedes establecer cuántos metros cuadrados puedes construir y por lo tanto, vender.

Cálculo del Valor

Una vez que tengamos clara la naturaleza del bien que queremos estimar, es hora de darle valor. Para tasar el valor, nos regimos por 3 métodos claves para realizar nuestra labor.

• Método de Comparación:

El método de comparación es, o debería ser, el empleado con más cuidado. En Perú es muy difícil de usar, porque el mercado de terrenos es muy opaco y son pocos los agentes que tienen acceso a él, por lo que no podemos tener referentes de mercado. En otras palabras, no hay testigos que se puedan usar.

La mayoría de Agentes Inmobiliarios buscan información en los portales inmobiliarios sin saber que los valores que ahí aparecen son los que se pretenden cobrar y no el precio final en que se vendió la propiedad, por eso que valorar un terreno por comparación utilizando esas fuentes es un poco arriesgado.

No olvidemos que un terreno situado al lado de otro terreno igual, puede costar lo mismo que el primero, el doble, la mitad o nada, porque puede que la normativa que afecta a uno y a otro sean completamente diferentes.

Para hacer un análisis comparativo debemos tener claros los factores de influencia u homogenización, por tanto, las muestras que se tomen, deben cumplir al menos las siguientes características:

– Condiciones normativas semejantes (que la normativa que afecta a los testigos permita cabidas (lo que se puede construir) semejantes.

– Superficies similares (el valor del metro cuadrado de un terreno de 0,5 hectáreas valdrá, en igualdad de condiciones, más que el metro cuadrado de un terreno de 50 hectáreas.

 – Condiciones de entorno parecidas. No podríamos comparar un terreno situado al lado de un basurero, por ejemplo, con uno en una zona residencial, aunque ambos cumplan las condiciones anteriores.

El análisis comparativo requiere de un estudio racional. Es improbable que se puedan localizar muestras suficientes que cumplan las anteriores condiciones. Normalmente, cuando se puede hacer, lo que se realiza es una comparación ponderada, es decir, se da más peso a unos factores que a otros en la comparación, pero en sí, esto trae un problema igualmente irresoluble: ¿cuánto se debe ponderar unos factores sobre otros? La respuesta la tiene la habilidad del Agente Inmobiliario valuador. Y la validez de esa respuesta la marca el grado de confianza que éste transmita.